王琼：中国楼市调控不可沽名学霸王

王琼：中国楼市调控不可沽名学霸王

文/王琼

关键词：楼市调控 限购蔓延 双限令 统一意识 巩固成果 楼市洗礼

眼下楼市调控可谓是到了历史最严酷时期，调控的弦也快绷圆了。越是绷的紧的时候，政策稍微有点风吹草动就越会有大的反响。比如上周温总理在国外答记者问时一翻回答，几乎在一瞬间震动了整个中国楼市，就总理有没有说“下调”二字，媒体、学者、业内人士争论、分析、判断不断，而最后终止于人民网连发的三篇关于中国房地产的文章，均只字未提“下调”。笔者说这话的意思，不是事后诸葛，而是认为，中国楼市调控已经到了非常关键的时期。笔者基本观点是，中国楼市调控“宜将剩勇追穷寇，不可沽名学霸王”。好不容易绷好的弦，不能这么快就松了。

楼市调控稠云密布  限购限价蔓延

就目前的实际情况来看，楼市调控还是紧张，年关将至，关乎政策是否落实到位，关乎中央约谈地方，各地方确有不愿意者也不敢怠慢。从党的十七届六中全会以来，陆续出现了非省会城市出台限购令、限价令以及个别城市出现双限令的情况，比如，惠州，珠海，中山等。笔者认为，我们关心的不是其出台政策的城市是否在作秀，而应该看到，在地方与中央的博弈当中，地方已经在纷纷妥协。那就是我们的信心所在：只要中央方向正确，态度强硬，便能所向披靡。

房价下跌，土地流拍连出  企业政府走向深度博弈

从南昌上周发布的土地交易数据来看，土地流拍仍较严重，且成交多为低价成交，这和今年年初情况差不多。目前二三线城市很多出现这种情况，如东莞、惠州等。南昌年初的情况是限购令刚出，限购范围还没有扩大，当时企业拿地对市场较为谨慎，观看情绪较厚，对限购政策的市场反应没捉摸透。随后限购扩大，南昌楼市市场未受影响，所以在今年中期，南昌市场好转。但时至年末，限购政策仍未见松绑现象，调控政策趋严。买家看到希望，观望气候空前；银行贷款紧缩，企业贷款更难；民间融资弊端频现，支付集资款及利息在即；年关在望，各工程款支付到期；财务年度报表在编，企业业绩即将亮相。这些原因加在一起出现两个情况：一是商品房供应增加、房价应声下跌；二是企业拿地热情递减，流拍和低价成交连出。

这些原因有市场的正常反应，也有企业的主观策略，那便是和政府的博弈。从有些统计可以看出，开发企业手上得房子还是有相当数量，只是没有放入市场，比如就有人统计过“如果北京的房子全部放出来，还可以维持北京卖25个月”，想必别的地方同样也会有相同的策略。企业在等市场好转，不得以拿出部分房子打折、降价，拿出的房源位置也不是很好。这是企业生存的权为之计。再是企业在与政府做深度博弈，并且手握王牌，王牌便是政府对土地财政的极大依赖性。近来，全国范围的房价下跌，政府在房地产税收比如营业税、增值税等方面的收入必然减少，这可以从房地产销售额上直接反应；其次是各地的土地流拍、低价成交将在更大程度上削弱地方财政收入，这种博弈是“损敌一千，自伤八百”，但只要开发企业间有联盟，便会在联盟间达成共识，对企业的损失就会减小很多，出招者是政府，现在接招的也是政府，看看能否接住这开发企业给的“以彼之道，还施彼身”了。

巩固成果  统一意识

笔者曾经分析过，中国对房地产的调控多次用到全面执行，贯彻落实但少有令人满意，这次中央用坚决坚持调控，坚持现有政策执行，切实落实负责制度。这又看出了，中央要巩固调控成果的决心。其实，这是一次很好的让全民形成统一意识的时期-----不管是对开发企业还是对房地产投资投机者-----国家有能力让房地产业遵循房地产业的目标并保持房地产业的健康稳定发展。笔者认为，这种统一的思想意识是非常重要的，有这种意识与没这种意识以及这种意识深刻以否也是大有不同的。

这和大哲学家柏拉图讲的相似，柏拉图说过，假设原先有个人被锁着关在山洞里不见光，他以为他坐在的和头顶着的就是整个世界。然后在山洞里点上火把，他能看到自己的影子和周围的可见范围，他便以为这就是全世界。当有一天他挣脱开锁链，跑到山洞口看到从外面射进来洞口的光线时，他觉得他得眼界大大的开阔了，他欢心鼓舞，以为得到了真正的世界。但当他欢心雀跃时，不小心摔出了洞口，这时太阳照进了他得眼睛，有一种尖锐刺痛的感觉，脑袋也开始胀痛，这时他看到了整个世界的色彩、光影。这时他才有了真正世界的意识，其实他一直在对世界形成意识，并思考，并且每个时期他的思考都认为是客观的。这就是哲学家的思考的先有性。其实，笔者这里讲得统一思想意识，意义便在于此。如果一定达成了这个意识，在今后的调控中阻力将会少很多，地方的博弈和不作为，企业的博弈与不作为不会再徒劳而进行，再讲通俗点就是，让猴子玩火，第一次没烧着或者烧得不严重，猴子会再玩，当有一次不跟他玩，而是故意用火烧它一下是，它便知道痛了，以后不玩火的意识便形成了。

中国楼市需要洗礼  调控不可沽名学霸王

中国楼市存在很多问题，中央和地方政府以及房地产企业都讳莫如深。这些问题当中又切切实实地隐藏了很多危机。泡沫、热钱炒作、民间高利贷融资、房地产企业资产负债比超标、房价收入比超负荷、住宅供应结构比例不合理、保障性住房滥竽充数等等。这些的诱因就是不合理的定位房地产业和不合理的行为操作房地产业。因此中国楼市需要洗礼。前段时间报道，大型房地产经纪公司裁员或是调整，其原因就是市场的传导作用，笔者认为这是楼市洗礼的第一波，因为笔者认为二手房对目前政策的反应要先于新建商品房。而第二波，将会出现在房地产开放企业，其一是，之前不合理不规范的行为当政策令其不能再为时，便会暴露问题；其二是，中小房地产企业的步子不能迈太大，高资产负债比例、高空置房量、高土地储备量很可能将其逼上收支两年。中国当前的楼市调控应该往深了走，不可迫于现有压力和现有小成果而放松，中国房价目前不能大跌崩盘，但一定要回归合理，这是根本。笔者认为，政府应该“让百姓看到满意的成果”是全国房价普降20%左右。目前中国楼市调控正应毛主席那句“宜将剩勇追穷寇，不可沽名学霸王”。